心理的瑕疵とは

不動産の瑕疵とは
不動産の瑕疵とは、物理的な問題、法的な問題、環境的な問題のいずれかが存在することを指します。
この中でも、心理的な問題が起こる可能性がある場合は、心理的瑕疵と呼ばれます。
心理的瑕疵とは
心理的瑕疵とは、不動産自体には問題がないが、住む人に心理的な抵抗や嫌悪感を引き起こす可能性がある欠陥のことを指します。
例えば、以前に自殺や殺人、事故死、孤独死、火災などがあった物件では、心理的瑕疵が存在すると判断されます。
参考ページ：心理的瑕疵物件｜どんな種類のものが心理的瑕疵になるの？解説！
心理的瑕疵の責任
売主は心理的瑕疵があることを買主に正確に説明しなければなりません。
もし売主が心理的瑕疵があるにもかかわらず、その説明を怠った場合、買主は契約の適合性に問題があると主張することができ、それにより売買契約を解除したり、損害賠償を請求する可能性があります。
つまり、売主と買主の間でのトラブルや法的問題が発生する恐れがあるのです。
不動産の瑕疵の種類
不動産の瑕疵には、心理的瑕疵以外にも「物理的瑕疵」「法的瑕疵」「環境的瑕疵」という3つの種類が存在します。
それぞれの瑕疵について説明します。
物理的瑕疵
物理的瑕疵とは、土地や建物に見られる欠陥や損傷のことを指します。
例えば、建物では雨漏りやシロアリ被害、木材の腐食、水道管や排水管の損傷、壁のひび割れ、建物の傾きなどが物理的瑕疵に該当します。
土地では産業廃棄物の埋まっている場合や土壌汚染、地盤の問題なども物理的瑕疵となります。
物理的瑕疵は目視で容易に見つけることができる場合もあり、リフォームや建て替えなどの対処方法も存在します。
そのため、他の種類の瑕疵に比べて比較的対処しやすいと言えます。
法的瑕疵
法的瑕疵とは、土地や建物の使用に制限があることを指します。
これは、法律や規制の影響を受けているため、建築基準法や都市計画法、消防法などが施行される前に建てられた中古物件によく見られます。
典型的な法的瑕疵の例としては、建物を取り壊すと新たな建物を再建築することができない「再建築不可物件」があります。
その他にも、建物の用途制限や敷地内に法的に使用できない施設や構造物がある場合も、法的瑕疵となります。
環境的瑕疵
とは、不動産自体には問題がないが、周りの環境に何かしらの問題が生じている状態を指します。
つまり、その物件自体が問題を抱えているわけではなく、周囲の環境が不適切な状態にあることが考えられます。
たとえば、近隣に騒音や異臭、振動、日照の制約などが存在する場合、その不動産は環境的瑕疵を有している可能性があります。
また、火葬場や下水処理場、墓地、刑務所などの不快な施設が周囲に存在する場合も、その不動産は環境的瑕疵を有していると見なされることがあります。
このような状況では、将来的にはその物件を建て替えることが困難である可能性があるため、十分な注意が必要です。